Aujourd’hui #Grandbleuimmobilier vous propose : l’avis de l’expert Maître David-André Darmon, avocat au Barreau de Nice & enseignant à l’université de Nice Sophia Antipolis. Dans cet article il va vous expliquer comment Optimiser son accession à la propriété à travers la donation.
Avec la crise économique actuelle, les banques ne couvrent plus les frais de notaires nécessaires à l’acquisition d’un bien immobilier. Mais il existe une solution efficace pour vous qui est la #donation. Elle est sans impact fiscal et existe sous deux formes différentes : le don manuel et le présent d’usage.
Le don manuel : Il ne concerne que les biens remis de la main à la main (bijou, argent, objet …), mais ni un logement ni un terrain. Son passage sous notaire n’est pas obligatoire et peut se faire en toute discrétion sous sein privé. Mais si ce dernier est révélé et déclaré ou que le fisc le découvre, il sera soumis aux droits de donation. A noter que aujourd’hui, très peu de donations donnent lieu à paiement de droit.
Les conditions de la donation manuelle :
• Le donateur doit être âgé de moins de 80 ans le jour de la donation
• Le bénéficiaire doit être majeur et être son enfant, son petit-enfant ou son arrière-petit-enfant
• Le montant ne peut pas dépasser 31 865 €
• En cas de non descendance, il doit être son neveu ou sa nièce : les seuls enfants des frères et soeurs du donateur
Enfin, dans la donation manuelle est inclue une clause d’emploi : le bénéficiaire s’engage à employer les fonds donnés pour acheter un logement. Cette clause représente une assurance pour le donateur.
Le présent d’usage : Il est réservé aux grandes occasions (Noël, Mariage etc.) et les sommes données doivent être d’un faible montant par rapport au patrimoine. Le code civil ne fixe pas la valeur maximale du don, mais un pourcentage de 2% maximum du patrimoine du donneur.
Le grand avantage du présent d’usages est qu’il n’y a pas de déclaration à faire, ni droits à payer si les conditions de proportionnalité sont satisfaites.
Ainsi, la constitution d’un apport à l’aide de ses proches est possible pour une primo accession à la propriété.
Augmenter son patrimoine : l’achat dans l’ancien et le démembrement.
En achetant un bien ancien et en le réaménagent grâce à des travaux, il est possible de bénéficier de déficits fonciers. En effet, en louant le bien vide sous le régime fiscal des revenus fonciers, lors de la déclaration des loyers au fisc, il faudra retrancher le prix de ces travaux. Si le solde est négatif, le bailleur obtiendra ce que l’on appelle un déficit foncier. Celui-ci est alors imputable sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 euros par an. De plus, le solde des déficits fonciers est reportable sur les revenus des années suivantes. Ainsi, la défiscalisation peut se révéler très avantageuse.
Pour augmenter son patrimoine, il est également possible d’effectuer un démembrement de propriété. Il s’agit de séparer le droit de propriété en deux éléments constitutifs : l’usufruit et la nue-propriété.
L’usufruit : dans le Code Civil, c’est le « droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Ainsi, l’usufruitier dispose d’un droit de jouissance complet sur la propriété. Dans le cas d’un logement, il pourra donc l’habiter, le louer ou l’utiliser à d’autres fins rémunératrices.
La nue propriété : Relative au droit d’aliénation du bien, elle permet à celui qui dispose de la nue-propriété de céder le bien en le vendant. Ainsi, la nue propriété s’apparente à une possession sans droit de jouissance du bien posséder. Pour profiter entièrement des droits du bien, donc pour qu’il devienne également usufruitier du bien, celui qui possède la nue-propriété devra attendre la fin du mécanisme de démembrement.
Le démembrement peut être utilisé pour l’acquisition d’une propriété à un prix de moindre importance. Dans ce cas, le vendeur peut garder son usufruit mais perdra la nue-propriété tout en gardant tous les avantages de l’usufruit. L’acheteur pourra tout de même céder sa propriété dont il n’a pas l’usufruit s’il le souhaite. Mais pour cela, il devra avoir l’accord de l’usufruitier ou une autorisation de vente en cas de refus.
Dans le dernier cas, l’usufruitier sera indemnisé : une somme équivalente à la valeur de son usufruit ou le transfert de son usufruit à un autre bien. Il y a de gros avantages possibles pour le nu-propriétaire :
Si le bien est loué par l’usufruitier
– Pour l’usufruitier :
• Taxe foncière
• Elle est à la charge de l’usufruitier pendant la durée du démembrement, qu’il soit viager ou temporaire.
• Taxe d’habitation
• Elle est à la charge du locataire et non de l’usufruitier qui loue le bien.
• Revenus fonciers
• L’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu foncier ou à l’impôt sur les sociétés s’il détient l’usufruit à travers une société soumise à l’IS.
• Possibilité de déduire les intérêts d’emprunts issus d’un prêt ayant permis l’acquisition de la nue-propriété.
• Possibilité de déduire les dépenses de grosses réparations ainsi que les intérêts d’emprunts des prêts qui y sont liés.
• Le déficit foncier généré par ces déductions est déductible du revenu global du nu-propriétaire, sans limitation, si le démembrement est issu d’une succession ou d’une donation.
• ISF
• La valeur du bien en pleine propriété entre dans le patrimoine assujetti à l’ISF du particulier usufruitier.
• Plus-value (si vente avant le terme du démembrement)
• Le prix de vente est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction du barème fiscal ou d’une valorisation économique. On applique ensuite le régime des plus-values immobilières: Imposition à 19% + 13,5% (passe à 15% en juillet 2012) après abattements.
• Plus-value (au terme du démembrement)
• L’usufruitier perd tout droit sur le bien. Il ne peut en tirer aucune plus-value.
– Pour le Nu-propriétaire :
• Impôt sur le revenu
• Puisqu’il ne perçoit pas de loyer il ne supporte pas d’impôt sur le revenu en plus.
• Possibilité de déduire les intérêts d’emprunts issus d’un prêt ayant permis l’acquisition de la nue-propriété.
• Possibilité de déduire les dépenses de grosses réparations ainsi que les intérêts d’emprunts des prêts qui y sont liés.
• Le déficit foncier généré par ces déductions est déductible du revenu global du nu-propriétaire, sans limitation, si le démembrement est issu d’une succession ou d’une donation.
• ISF
• La nue-propriété n’entre pas dans l’actif assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune.
• Le capital restant dû du prêt éventuellement contracté pour l’acquisition de la nue-propriété est déductible du patrimoine du nu-propriétaire.
• Plus-value (si vente avant le terme du démembrement)
• Le prix de vente est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction du barème fiscal ou d’une valorisation économique. On applique ensuite le régime des plus-values immobilières: Imposition à 19% + 13,5% (passe à 15% en juillet 2012) après abattements.
• Plus-value (au terme du démembrement)
• Application du régime des plus-values immobilière: Imposition à 19% + 13,5% (passe à 15% en juillet 2012) après abattements.
• La plus-value se définie par la différence entre la valeur du bien en pleine propriété lors de la fin du démembrement et le prix de vente.
• La différence entre le prix d’achat de la nue-propriété et la valeur du bien en pleine propriété lors de la fin du démembrement n’est pas assujettie.
Si le bien est occupé par l’usufruitier :
– Pour l’usufruitier :
• Taxe foncière
• Elle est à la charge de l’usufruitier pendant la durée du démembrement, qu’il soit viager ou temporaire.
• Taxe d’habitation
• Elle est à la charge de l’usufruitier pendant la durée du démembrement, qu’il soit viager ou temporaire.
• Revenus fonciers
• L’usufruitier n’en perçoit pas de revenu foncier.
• Il n’a donc pas la possibilité d’en déduire les charges sur d’autres revenus fonciers.
• ISF
• La valeur du bien en pleine propriété entre dans le patrimoine assujetti à l’ISF du particulier usufruitier.
• Plus-value (si vente avant le terme du démembrement)
• Si l’usufruitier utilise le bien pour sa la résidence principale: 0%
• Sinon le prix de vente est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction du barème fiscal ou d’une valorisation économique. On applique ensuite le régime des plus-values immobilières: Imposition à 19% + 15% (depuis juillet 2012) après abattements.
• Plus-value (au terme du démembrement)
• L’usufruitier perd tout droit sur le bien. Il ne peut en tirer aucune plus-value.
– Pour le Nu-propriétaire :
• Impôt sur le revenu
• Puisqu’il ne perçoit pas de loyer il ne supporte pas d’impôt sur le revenu en plus.
• Impossible de déduire de charges.
• ISF
• La nue-propriété n’entre pas dans l’actif assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune.
• Le capital restant dû du prêt éventuellement contracté pour l’acquisition de la nue-propriété est déductible du patrimoine du nu-propriétaire.
• Plus-value (si vente avant le terme du démembrement)
• Le prix de vente est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction du barème fiscal ou d’une valorisation économique. On applique ensuite le régime des plus-values immobilières: Imposition à 19% + (15% en juillet 2012) après abattements.
• Plus-value (au terme du démembrement)
• Application du régime des plus-values immobilière: Imposition à 19% + 15% (depuis juillet 2012) après abattements.
• La plus-value se définie par la différence entre la valeur du bien en pleine propriété lors de la fin du démembrement et le prix de vente.
• La différence entre le prix d’achat de la nue-propriété et la valeur du bien en pleine propriété lors de la fin du démembrement n’est pas assujettie.
Le calcul de l’usufruit se fait au jour du démembrement par certaines modalités :
L’usufruit est égal à :
• 10% de la pleine propriété quand l’usufruitier est âgé de 91 ans ou plus,
• 20% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
• 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
• 40% quand il est âgé de 61 à 70 ans,
• 50% quand il est âgé de 51 à 60 ans,
• 60% quand il est âgé de 41 à 50 ans,
• 70% quand il est âgé de 31 à 40 ans,
• 80% quand il est âgé de 21 à 30 ans,
• et 90% en deçà.
La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée par soustraction:
SI l’usufruit n’est pas viager mais fixé pour une durée déterminée (usufruit temporaire), sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de dix ans (23 % de 0 à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans et 69 % de 21 à 30 ans), dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager.
Pour exemple, un père âgé de 55 ans achète un bien d’une valeur de 200 000 euros, et décide de donner à son fils la nue-propriété de celui-ci, conservant donc l’usufruit. 200 000 (valeur du bien) – 50% ( 55 ans, âge de l’usufruitier) = 100 000 euros de valeur pour l’usufruit, donc par soustraction à la valeur du bien, la nue-propriété vaut 100 000 euros. L’abattement en terme de filiation directe étant de 100 000 euros tous les 15 ans, le fils n’a donc aucun droit à payer au fisc, et aucun frais sur le bien grâce à sa qualité de nu-propriétaire. Lors du décès de son père, le bien lui sera ainsi transmis de plein droit, la qualité d’usufruitier lui revenant automatiquement.
Ainsi, il est donc possible d’acheter des biens en famille, en se répartissant la jouissance à celui qui y a le plus intérêt, avantageant donc aussi bien l’une et l’autre parties à l’achat.
Grand Bleu Immobilier